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Para obtener una hipoteca, el banco requiere capital (entrada para cubrir la parte no financiada y los gastos de compra) e ingresos estables (que la cuota no supere el 35% de los ingresos netos). La entrada se divide en la parte no financiada por el banco (20% si financian el 80%), impuestos (que varían por comunidad, edad e ingresos) y gastos de compra (notaría, gestoría, registro, típicamente menos del 1%). A menudo, el mayor problema es reunir la entrada, no la cuota mensual.
Financieramente, poner más entrada es igual que amortizar capital. Se compara el ahorro de intereses en un préstamo de 10.000€ al 2% a 30 años (3.306,30€ en intereses) con la ganancia de invertir esa misma cantidad al 2% a 30 años (18.113€, es decir, 8.113€ de ganancia). Se enfatiza que el canon francés de las hipotecas cobra más intereses al principio, mientras que el interés compuesto en la inversión es más potente a largo plazo.
La inflación reduce el poder adquisitivo del dinero ahorrado pero también disminuye el valor real de la deuda fija a largo plazo. Un ejemplo muestra cómo una cuota hipotecaria fija del 35% de los ingresos en el año cero se reduce al 26% después de 10 años debido al aumento de los salarios con la inflación. Esto significa que la deuda se hace más pequeña en términos reales. Poner grandes sumas en la entrada implica que ese dinero pierde valor desde el primer día.
El coste de oportunidad es clave. Si se invierten 10.000€ en la entrada, se ahorran 9€ mensuales en intereses de media, pero la cuota de la hipoteca baja 36,96€. Los otros 27,96€ son tu propio capital devuelto a plazos. Si se invierten esos 10.000€ a largo plazo con un rendimiento conservador del 6%, después de impuestos, se podría obtener una ganancia neta significativa. La pregunta correcta es qué se pierde al adelantar dinero a una deuda que ya se reduce con el tiempo vs. qué se podría ganar invirtiéndolo.
Se propone invertir a largo plazo de manera eficiente y diversificada a través de fondos indexados (SP500, MSCI World, etc.). Se utiliza un ejemplo de rentabilidad media histórica del 6% para el MSCI World, incluso considerando burbujas y crisis. Usando una hoja de cálculo, se muestra que invertir 10.000€ al 6% durante 30 años generaría un capital final de 57.000€ (47.000€ de ganancia), que después de impuestos seguiría siendo mucho más beneficioso que el ahorro de intereses por la amortización de la hipoteca.
Un caso real de un amigo con 200.000€ líquidos demuestra que, aunque es ingeniero y tiene buen sueldo, no entiende el coste de oportunidad. Se le aconseja no poner más entrada ni pedir más hipoteca, sino usar una parte de su liquidez (60.000€, el 30%) para invertir en fondos indexados globales a lo largo de 48 meses. Esto le permitiría poner su dinero a trabajar, manteniendo liquidez y aprovechando el interés compuesto, en lugar de perder poder adquisitivo con el dinero parado.
No hay una respuesta universal, pero la teoría es clara: no luchar contra la inflación perdiendo dinero, no adelantar capital a una deuda que se reduce sola, no descapitalizarse sin invertir, y no pedir más hipoteca si ya se tiene dinero parado. Es fundamental que la cuota sea cómoda y razonable. Se invita a utilizar calculadoras y consultores para tomar decisiones con números y no con miedos, asegurando que el dinero trabaje a largo plazo.