Summary
Highlights
ตลาดอสังหาฯ ไทยเผชิญความท้าทายจากหลายปัจจัย เช่น แผ่นดินไหว ปัญหาการปล่อยสินเชื่อที่เข้มงวด หนี้ครัวเรือนสูง และกำลังซื้อที่ลดลง
หุ้นกลุ่ม Property ยังคงมีเสน่ห์จากอัตราการจ่ายเงินปันผลที่สูง ผู้ประกอบการส่วนใหญ่เป็นบริษัทขนาดกลางถึงใหญ่ที่ผ่านวิกฤตมาแล้ว และมีความระมัดระวังในการบริหารจัดการ
ผู้ประกอบการต้องปรับตัวให้ทันกับการเปลี่ยนแปลงของตลาด และมี Portfolio สินค้าที่หลากหลาย (แนวราบ แนวสูง ตลาดกลาง ตลาดบน) เพื่อรับมือกับความผันผวน
นักลงทุนมองว่าบริบทหลายอย่างเปลี่ยนไป ความต้องการซื้อบ้านอาจไม่สูงเหมือนเดิม ตลาดเก็งกำไรไม่ร้อนแรงเท่าก่อน จึงต้องพิจารณาปัจจัยอื่นๆ ประกอบ
4 ปัจจัยหลักที่ส่งผลกระทบต่ออสังหาฯ คือ ประชากรมีลูกน้อยลง, คนรุ่นใหม่นิยมเช่า, ปัญหาเครดิตทำให้กู้ยาก, และความกังวลจากแผ่นดินไหว
ควรเลือกลงทุนในหุ้นที่มีราคาต่ำ ปันผลสูง แต่ต้องพิจารณาว่าบริษัทมีรายได้จากแหล่งใด ถ้าเน้นสร้างบ้านขายอย่างเดียวอาจไม่น่าสนใจ ควรหารายได้จากช่องทางอื่น
ผู้พัฒนาต้องไม่สร้างหนี้ที่สูง และมีโครงสร้างรายได้ที่หลากหลาย ไม่พึ่งพารายได้จากการขายอสังหาฯ อย่างเดียว ต้องหา Investment Property เพื่อสร้างกระแสเงินสด
ต้องระวังเรื่องสภาพคล่องของบริษัท แม้ว่า D/E Ratio จะต่ำก็ไม่ได้หมายความว่าจะมีเงินสดเพียงพอ ควรดู Cash Flow ประกอบ และพิจารณา Inventory Days ที่สูงขึ้น
ตั้งเงื่อนไขการลงทุนให้เข้มข้น เช่น ปันผลไม่ต่ำกว่า 7%, D/E ไม่เกิน 1, มีสัดส่วนรายได้จากแนวราบเกิน 50% และมีการชำระคืนหนี้ในระยะสั้น
หุ้นที่น่าสนใจต้องมีรายได้จากแหล่งอื่นนอกจากขายบ้าน, PE ต่ำกว่า 10, PBV ต่ำกว่า 1, Dividend Yield อย่างน้อย 5% และ Net Profit Margin สูง (ประมาณ 20%)
ควรมองข้าม Cycle สั้นๆ และลงทุนระยะยาวอย่างน้อย 3-5 ปี มองหาบริษัทที่สามารถอยู่รอดได้ในระยะยาว และกล้าซื้อในช่วงที่ตลาดซบเซา
การSuนการจ่ายเงินปันผลที่ยั่งยืน ควรดูประวัติการจ่าย, โครงสร้างการเงินที่แข็งแกร่ง, กำไรสะสมที่เพียงพอ, และ Backlog ที่พร้อมโอน
ธุรกิจอสังหาฯ ยังไงก็ไม่ตาย คนเรายังไงก็ต้องมีบ้าน มีคนซื้อบ้าน ซื้อคอนโด เพียงแต่อุตสาหกรรมอาจจะมีผู้เล่นมากเกินไป ต้องลงทุนในผู้ชนะ อย่าลงทุนในผู้แพ้
ตลาดอสังหาฯ ถูกกดดันจากหลายปัจจัย แต่ก็มีแนวโน้มที่จะคลายตัวบ้างจากมาตรการของรัฐบาล และการผ่อนคลายกฎเกณฑ์ให้ต่างชาติเข้าถึง Property ได้มากขึ้น